jeudi 1 novembre 2012

Prêt immobilier : les mécanismes de garantie






L’obtention d’un crédit immobilier ou d'un rachat crédits immobiliers exige une garantie de la part de l’emprunteur. La méthode la plus connue est la mise en hypothèque d’un bien immobilier (maison, logement, terrain). En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque ou l’établissement de crédit pourra ainsi vendre le bien en question pour se faire rembourser l’emprunt. Outre l’hypothèque, la loi prévoit d’autres mécanismes de garanties, qui sont le privilège du prêteur de denier, le cautionnement, le nantissement.

L’hypothèque

Ce procédé classique de garantie d’emprunt permet à la banque de saisir et de vendre le bien hypothéqué en cas de non remboursement. La constitution d’une hypothèque engage des frais pour l’emprunteur, car celui-ci doit rémunérer le notaire (qui enregistre l’hypothèque) ainsi que le conservateur des hypothèques. L’emprunteur doit par ailleurs payer la taxe de publicité foncière (0,715% du montant du prêt) ainsi que la TVA.

Le PPD ou privilège du prêteur de deniers

Le PPD fonctionne comme l’hypothèque, en ce sens que le prêteur peut saisir et vendre le bien immobilier pour se faire rembourser. Concrètement, un PPD sur vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est plutôt rare et s’accompagne d’une hypothèque. Un acte notarié ainsi qu’une inscription à la conservation des hypothèques doit avoir lieu en cas de PPD.

Le cautionnement

Ici, ce sont les sociétés de cautionnement mutuel, de plus en plus acceptées par les banques, qui interviennent. Le mécanisme fonctionne comme toute mutuelle, l’emprunteur verse une somme dans un fonds commun de garantie, et en contrepartie, la société de cautionnement mutuel s’engage à rembourser l’emprunt souscrit. Selon les sociétés, la somme à verser au départ varient entre 2 à 3% du montant emprunté.

Le nantissement

Le nantissement consiste à remettre à la banque un portefeuille de valeurs pouvant couvrir le montant de l’emprunt. Il s’agit par exemple de contrat d’assurance vie, ou de placements sûrs (actions boursières, etc.). La banque peut alors les vendre pour se faire rembourser, le cas échéant. Le nantissement engage peu de frais pour l’emprunteur, et pourrait alors être intéressant, à condition de couvrir totalement la dette.

Afin d'obtenir plus de renseignements sur le refinancement, n'hésitez pas à voir le guide du rachat de crédits ainsi que des exemples et témoignages.